Nieruchomości na Cyprze. Odpowiedzi na pytania, które zadaje każdy przed zakupem.

Zezwolenia, Title Deeds, Transfer Fee, VAT 5% czy 19%, prawnik, kredyt, zwrot z najmu w Pafos. Wszystko w jednym miejscu, po polsku, z odniesieniem do cypryjskich ustaw – bez lukru sprzedażowego. Dotyczy wyłącznie Południowego Cypru, czyli Republiki Cypryjskiej w Unii Europejskiej.

Najczęstsze pytania o zakup nieruchomości na Cyprze

Czy Polak może kupić dom na Cyprze Południowym bez zezwolenia?

Tak.

Obywatel Polski jest obywatelem Unii Europejskiej, a Republika Cypryjska jest członkiem UE od 2004 roku. Kupujesz mieszkanie, dom lub działkę na takich samych zasadach jak Cypryjczyk: bez zgody Rady Ministrów, bez limitu liczby nieruchomości, bez limitu powierzchni gruntu.

Ograniczenia z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Cap. 109) – jedna nieruchomość na rodzinę, działka do 4 014 m², wniosek do Rady Ministrów – dotyczą wyłącznie obywateli spoza UE i EOG, np. Brytyjczyków po brexicie. Jeśli w materiałach agencji widzisz wzmiankę o „permit", nie dotyczy ona Ciebie.

Czy na Cyprze kupuję nieruchomość na własność (freehold), czy tylko prawo użytkowania?

Tak, na własność.

Na Cyprze Południowym standardem jest pełna własność (freehold) gruntu i budynku, potwierdzona tytułem własności wpisanym do państwowego rejestru prowadzonego przez Department of Lands and Surveys. Leasehold spotyka się rzadko, głównie przy gruntach kościelnych lub państwowych.

To jedna z kluczowych różnic w stosunku do Północnego Cypru, gdzie znaczna część gruntów należy formalnie do wysiedlonych w 1974 roku właścicieli greckocypryjskich, a wydawane tam tytuły nie są uznawane przez Republikę Cypryjską ani przez sądy UE.

Dlaczego wyłącznie Cypr Południowy, a nie Północny?

Bo ryzyko jest strukturalne.

Północ kusi ceną o połowę niższą. Ale kupując tam, kupujesz często nieruchomość na gruncie, którego prawny właściciel mieszka w Limassol lub Larnace i ma na to dokumenty w cypryjskim rejestrze. Europejski Trybunał Praw Człowieka i Trybunał Sprawiedliwości UE wielokrotnie potwierdzały prawa pierwotnych właścicieli, a orzeczenia sądów Republiki Cypryjskiej są wykonalne w całej Unii – także w Polsce.

Południe to euro, unijne prawo konsumenckie, państwowy rejestr gruntów, uznawane na całym świecie tytuły własności i możliwość dochodzenia roszczeń w sądzie, który Twój polski komornik potraktuje poważnie. To nie jest kwestia gustu, tylko bezpieczeństwa kapitału.

Do poczytania: Cypr Północny: 8 ryzyk, o których nie powie Ci sprzedawca nieruchomości

Jak kupić mieszkanie na Cyprze Południowym z Polski krok po kroku?

W 7 krokach.

1. Rezerwacja. Opłata rezerwacyjna, zwykle 5 - 10 tys. EUR, trafia na rachunek powierniczy Twojego prawnika, nie do sprzedającego.

2. Due diligence. Prawnik sprawdza w Land Registry tytuł własności, obciążenia (hipoteki, zastawy, memo), pozwolenie na budowę i status Final Approval.

3. Umowa SPA (Sale and Purchase Agreement). Negocjacja klauzul, podpis, wpłata 10–30% ceny.

4. Opłata skarbowa (Stamp Duty) w ciągu 30 dni od podpisania ale obecnie została zawieszona.

5. Złożenie umowy w Land Registry w ciągu 6 miesięcy – to daje Ci ochronę specific performance z ustawy 81(I)/2011, nawet zanim dostaniesz Title Deed.

6. Zapłata salda i odbiór kluczy; przepisanie liczników mediów.

7. Przeniesienie tytułu własności w urzędzie: zapłata Transfer Fee (rynek wtórny) albo potwierdzenie zapłaconego VAT (rynek pierwotny) i wpis Twojego nazwiska w rejestrze.

Co to jest Title Deed i dlaczego nieruchomość może go nie mieć?

To jedyny dowód własności.

Title Deed to państwowy tytuł własności wydawany przez Department of Lands and Surveys. Na Cyprze nie ma notariusza w polskim rozumieniu – własność powstaje z chwilą wpisu w rejestrze, nie z chwilą podpisania umowy.

Nowe inwestycje dostają odrębne tytuły dla każdego lokalu dopiero po ukończeniu budowy, uzyskaniu Final Approval i podziale działki przez urząd. To może trwać od roku do kilku lat. W tym czasie kupujący jest chroniony złożoną w rejestrze umową, ale hipoteka dewelopera na całej działce nadal może istnieć. Dlatego prawnik musi sprawdzić, czy deweloper ma zgodę banku na zwolnienie Twojego lokalu spod hipoteki. Więcej w sekcji Title Deeds poniżej.

Ile trwa zakup i rejestracja w Land Registry?

4–8 tygodni. Albo lata.

Nieruchomość z gotowym tytułem własności (typowy rynek wtórny): od rezerwacji do przeniesienia własności zwykle 4–8 tygodni, jeśli obie strony mają dokumenty w porządku i sprzedający dostarczy zaświadczenia o braku zaległości podatkowych (IPT, opłaty komunalne, kanalizacja).

Nieruchomość od dewelopera bez odrębnego tytułu: umowę składasz w rejestrze w ciągu 6 miesięcy, klucze dostajesz po zakończeniu budowy, a Title Deed na swoje nazwisko – po zakończeniu procedury urzędowej dla całej inwestycji, co w praktyce może oznaczać 1–3 lata po odbiorze.

Na co zwrócić uwagę w umowie kupna przed podpisaniem?

Na 8 klauzul.

• Harmonogram transz powiązany z postępem budowy, nie z kalendarzem.

• Kary umowne za opóźnienie dewelopera i prawo odstąpienia po określonym terminie.

• Oświadczenie o obciążeniach i zobowiązanie do zwolnienia lokalu spod hipoteki banku dewelopera.

• Zobowiązanie do wystąpienia o Title Deed w określonym czasie.

• Specyfikacja wykończenia jako załącznik, nie „standard dewelopera".

• Wysokość i zasady opłat wspólnych (communal fees) oraz zarządca.

• Brak zakazu wynajmu, jeśli kupujesz inwestycyjnie.

• Prawo właściwe, sąd i język umowy – wersja grecka lub angielska ma pierwszeństwo, dbaj o tłumaczenie.

Ile kosztuje prawnik przy zakupie nieruchomości na Cyprze?

1–2% ceny.

Honorarium prawnika to zwykle 1% wartości nieruchomości, przy tańszych lokalach stawka ryczałtowa rzędu 1 500–2 500 EUR. W cenie powinno być: sprawdzenie rejestru, negocjacja SPA, złożenie umowy, rozliczenie opłaty skarbowej, asysta przy przeniesieniu własności. Pełnomocnictwo notarialne (Power of Attorney), gdy nie jesteś na miejscu, to dodatkowo kilkadziesiąt euro.

Jedna zasada bez wyjątków: prawnik ma być niezależny od dewelopera i agenta. „Darmowy prawnik od dewelopera" reprezentuje dewelopera.

Ile wynosi Transfer Fee (podatek od przeniesienia własności) w 2026?

3%, 5% lub 8%. Zwykle o połowę mniej.

Ustawowe progi liczone od wartości ustalonej przez Land Registry: 3% do 85 000 EUR, 5% od 85 001 do 170 000 EUR, 8% powyżej 170 000 EUR. Jeśli transakcja nie podlega VAT – czyli praktycznie cały rynek wtórny – urząd stosuje obniżkę 50%. Jeśli VAT został zapłacony (nowa nieruchomość od dewelopera), Transfer Fee w ogóle nie jest pobierane.

W materiałach agencji często zobaczysz tabelę „1,5% / 2,5% / 4%" – to są stawki już po obniżce, nie stawki ustawowe. Sprawdź też trik z dwoma współwłaścicielami w sekcji Transfer Fee i VAT.

Kiedy płacę VAT 5%, a kiedy 19%?

5% tylko na własny dom.

Nowe nieruchomości od dewelopera podlegają VAT w stawce podstawowej 19%. Obniżona stawka 5% przysługuje na pierwsze, główne (!) miejsce zamieszkania na Cyprze i po nowelizacji z czerwca 2023 roku (ustawa 42(I)/2023) obejmuje pierwsze 130 m² i wartość do 350 000 EUR. Jeśli nieruchomość ma między 130 a 190 m² lub kosztuje między 350 000 a 475 000 EUR, ulga działa proporcjonalnie: 5% na część kwalifikowaną, 19% na resztę. Jeśli przekracza 190 m² albo 475 000 EUR, ulgi nie ma wcale – 19% od całości.

Nabycie drugiego mieszkania i zakup pod wynajem nie kwalifikuje się do 5%. Jeśli w ciągu 10 lat zaczniesz wynajmować lokal kupiony z obniżoną stawką, zwracasz proporcjonalną różnicę. Nieruchomości z rynku wtórnego (już zamieszkane) są zwolnione z VAT – tam płacisz Transfer Fee (taki odpowiednik naszego PCC). Jeśli mieszkasz na stałe poza granicami Republiki Cypru a mieszkanie ma ci służyć jako drugi dom to też musisz zapłacić 19%...

Dla dociekliwych: https://cypryjskiprojekt.pl/vat-na-nowe-mieszkanie-na-cyprze

Jakie są ukryte koszty przy zakupie nieruchomości na Cyprze?

Około +5,5% albo +21%.

Rynek wtórny, mieszkanie za 300 000 EUR: Transfer Fee około 8 600 EUR (po obniżce, jeden kupujący), prawnik około 3 600 EUR, opłata skarbowa i rejestracja około 900 EUR. Razem około 316 500 EUR, czyli +5,5%.

Rynek pierwotny pod wynajem, ta sama cena: VAT 19% to 57 000 EUR, Transfer Fee zero, prawnik i opłaty jak wyżej. Razem około 361 500 EUR, czyli +21%. Różnica 45 000 EUR to kapitał, który nie wraca.

Do tego w obu wariantach: meble i wyposażenie 10–30 tys. EUR, depozyty i przyłącza mediów, ubezpieczenie, roczne opłaty komunalne i podatek gminny, ewentualna wycena rzeczoznawcy, koszt due diligence spółki dewelopera (300–600 EUR).

Jakie obowiązki podatkowe ma Polak po zakupie domu na Cyprze?

Mniej, niż myślisz.

Sam zakup nieruchomości za granicą nie podlega w Polsce PCC i nie wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego. Obowiązki pojawiają się, gdy nieruchomość zaczyna zarabiać: dochód z najmu jest opodatkowany na Cyprze (pierwsze 22 000 EUR rocznie zwolnione, odliczenie 20% na zużycie, składka GeSY 2,65%), a w Polsce – dopóki jesteś polskim rezydentem – rozliczasz go według metody z polsko-cypryjskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Przy sprzedaży Cypr pobiera podatek od zysków kapitałowych 20% z dożywotnią ulgą 17 086 EUR (85 430 EUR dla głównego miejsca zamieszkania po 5 latach). Podatku od spadków na Cyprze nie ma. Szczegóły zależą od tego, gdzie jesteś rezydentem podatkowym w danym roku.

Czy Polak dostanie kredyt hipoteczny na Cyprze?

To zależy.

Banki cypryjskie (Bank of Cyprus, Hellenic/Eurobank, Astrobank) finansują nierezydentów z UE, ale ostrożnie: wkład własny 30–40%, udokumentowane dochody z ostatnich lat, konto w cypryjskim banku, pełna procedura KYC. W 2025–2026 banki coraz częściej oczekują dodatkowo powiązania z Cyprem – rezydencji, dochodu wpływającego na lokalne konto od kilku miesięcy. Oprocentowanie jest wyższe niż dla rezydentów, a proces trwa 2–4 miesiące.

Realistycznie: kredyt na Cyprze ma sens, gdy planujesz tam mieszkać lub prowadzić działalność. Dla czystej inwestycji z Polski częściej wybiera się gotówkę albo raty od dewelopera.

Czy polski bank sfinansuje dom na Cyprze?

Nie.

Polskie banki nie ustanawiają hipoteki na nieruchomości poza Polską. Dostępne rozwiązania: kredyt hipoteczny pod nieruchomość, którą masz w Polsce (najtańszy pieniądz), pożyczka gotówkowa (drogi), albo system płatności etapowych od dewelopera – najczęściej 30/70 lub 20/80, czasem z ratami 0% do odbioru. Przy ratach deweloperskich pamiętaj, że Title Deed dostajesz dopiero po pełnej spłacie, a Twoim zabezpieczeniem jest umowa złożona w rejestrze.

Czy warto kupić mieszkanie pod wynajem na Cyprze – Limassol czy Pafos?

Limassol na długi, Pafos na krótki.

Przy budżecie 300 000 EUR i zwrocie liczonym od pełnego kapitału (cena plus koszty wejścia): Limassol daje najwyższy yield netto z najmu długoterminowego, około 4% na rynku wtórnym, dzięki popytowi firm i ekspatów. Pafos i Larnaka wygrywają w najmie krótkoterminowym, około 3% netto w medianie, a najlepsze lokalizacje – Kato Paphos, Coral Bay, Mackenzie w Larnace – sięgają 4,5–6%.

Najsłabszy scenariusz w całej tabeli: najem krótkoterminowy z rynku pierwotnego, bo VAT 19% zamraża 57 000 EUR, a yield spada poniżej 3%. Liczby w sekcji ROI w Pafos.

Jak zarządzać nieruchomością na Cyprze zdalnie z Polski?

Przez zarządcę i umowę.

Firmy zarządzające pobierają zwykle 8–10% czynszu przy najmie długoterminowym i 15–20% przychodu przy krótkoterminowym (plus sprzątanie około 40 EUR za pobyt). Pakiety typu key holding – doglądanie lokalu, opłacanie rachunków, drobne naprawy – rozliczane są miesięcznie. Najem krótkoterminowy wymaga rejestracji obiektu w Deputy Ministry of Tourism (opłata około 222 EUR na 3 lata) i po przekroczeniu progu 15 600 EUR przychodu – rejestracji do VAT 9%.

Czy kupno domu na Cyprze daje pobyt albo rezydencję podatkową?

Pobyt tak. Podatkową – nie automatycznie.

Pobyt: jako obywatel UE nie potrzebujesz żadnego zezwolenia. Po 3 miesiącach rejestrujesz się w urzędzie migracyjnym i dostajesz Yellow Slip (formularz MEU1). Yellow Slip otwiera drogę do numeru podatkowego, systemu zdrowotnego GeSY i lokalnych stawek.

Rezydencja podatkowa: reguła 183 dni albo reguła 60 dni – jeśli masz na Cyprze własne lub wynajęte mieszkanie, prowadzisz tam działalność lub pracujesz, i nie jesteś rezydentem podatkowym nigdzie indziej. Rezydenci niebędący domicylowanymi (non-dom) przez 17 lat nie płacą podatku od dywidend i odsetek. Sam akt zakupu nie zmienia jeszcze Twojej rezydencji.

Rynek nieruchomości na Cyprze w 2026 – krótko:

4 miasta, 4 strategie

Limassol – biznes i najem długoterminowy. Pafos – wille, emeryci, turystyka. Larnaka – lotnisko, port, wzrost. Nikozja – stolica, rynek lokalny.

+5,5% vs +21%

Koszty wejścia ponad cenę: rynek wtórny (Transfer Fee) vs pierwotny pod wynajem (VAT 19%).

0% podatku od spadków

Cypr zniósł podatek spadkowy w 2000 roku. Dziedziczenie reguluje unijne rozporządzenie 650/2012.

3,5 godziny lotu

Bezpośrednie połączenia z Warszawy, Krakowa, Katowic, Wrocławia i Poznania do Larnaki i Pafos, przez większość roku.

Cypr to mały rynek – nieco ponad milion mieszkańców w części kontrolowanej przez Republikę – ale z nieproporcjonalnie dużym udziałem kupujących z zagranicy. Popyt napędzają relokujące się firmy z sektora IT i usług finansowych, emeryci z Europy Północnej i Zachodniej oraz inwestorzy szukający euro, prawa unijnego i 300 dni słońca w jednym pakiecie.

Wskaźnik cen RICS/KPMG pokazuje od 2021 roku stały, kilkuprocentowy roczny wzrost cen mieszkań, z Limassol jako najdroższym miastem (biznes, marina, wieżowce), Pafos jako najpopularniejszym wśród cudzoziemców (wille, golf, spokój) i Larnaką jako rynkiem doganiającym dzięki lotnisku i przebudowie portu. Nikozja – stolica – to rynek lokalny z niską turystyką i stabilnym najmem długoterminowym.

Dwie rzeczy, których nie widać w folderach deweloperów. Po pierwsze, rynek wtórny i pierwotny to dwa różne światy podatkowe: wtórny z Transfer Fee, pierwotny z VAT – różnica w kapitale przy 300 000 EUR to około 45 000 EUR. Po drugie, spadek po kryzysie bankowym 2013 roku wciąż jest widoczny w rejestrach – hipoteki deweloperów, opóźnione tytuły własności, e-aukcje bankowe. Dlatego due diligence w Land Registry nie jest formalnością, tylko najtańszym ubezpieczeniem, jakie kupisz.

Co to jest Title Deed i dlaczego to najważniejszy dokument na Cyprze

Wpis, nie podpis

Własność powstaje w rejestrze Department of Lands and Surveys, nie u notariusza.

6 miesięcy

Termin złożenia umowy SPA w Land Registry, żeby uzyskać ochronę specific performance.

Search certificate

Wyciąg z rejestru pokazujący hipoteki, zastawy i memo sądowe na nieruchomości. Prawnik zamawia go przed każdą wpłatą.

Final Approval

Certyfikat zgodności budynku z pozwoleniem. Bez niego urząd nie wyda odrębnych tytułów dla lokali.

W Polsce własność nieruchomości przenosi akt notarialny, a księga wieczysta go odzwierciedla. Na Cyprze jest odwrotnie: umowa jest tylko zobowiązaniem, a własność powstaje w chwili wpisu w rejestrze prowadzonym przez Department of Lands and Surveys. Dokument potwierdzający ten wpis to Title Deed – tytuł własności z numerem rejestracyjnym, numerem działki, powierzchnią i wykazem obciążeń.

Problem, o który pyta każdy polski klient: dlaczego tyle nowych mieszkań nie ma Title Deed? Bo deweloper buduje na jednej działce z jednym tytułem. Odrębne tytuły dla poszczególnych lokali urząd wydaje dopiero po zakończeniu budowy, uzyskaniu Final Approval Certificate i zatwierdzeniu podziału. Ten proces trwa – w dobrych przypadkach rok, w złych kilka lat, a w najgorszych (spadek po 2013 roku) w ogóle się nie kończy, bo deweloper zbankrutował lub bank trzyma hipotekę na całej działce.

Co Cię chroni w międzyczasie? Umowa złożona w Land Registry w ciągu 6 miesięcy od podpisania – ustawa o wykonaniu umów (81(I)/2011) daje kupującemu prawo żądania przeniesienia własności w sądzie i pierwszeństwo przed późniejszymi obciążeniami. Do tego ustawa 139(I)/2015 pozwala „uwięzionym kupującym", którzy zapłacili całą cenę, wystąpić o Title Deed mimo hipoteki dewelopera. Ale to są narzędzia na wypadek problemów, nie plan.

Praktyczna reguła, którą stosuję z partnerską kancelarią: nieruchomość gotowa z wydanym Title Deed i czystym wyciągiem obciążeń – bezpieczna. Nieruchomość w budowie od dewelopera z samofinansowaniem, zgodą banku na zwolnienie lokalu i harmonogramem transz powiązanym z postępem – akceptowalna. Nieruchomość gotowa od lat, wciąż bez tytułu, z hipoteką dewelopera i mglistym „już wkrótce" – nie, niezależnie od ceny.

Do pocztania: Kupiłem mieszkanie na Cyprze. Klucze dostałem od razu. Papiery — nie dostałem nigdy.

Transfer Fee i VAT: co płacisz państwu przy zakupie nieruchomości na Cyprze

Na Cyprze płacisz albo Transfer Fee (rynek wtórny), albo VAT (nowa nieruchomość od dewelopera). Nigdy oba naraz. Opłata skarbowa od umowy została narazie zniesiona.

Transfer Fee – podatek od przeniesienia własności

Liczony progresywnie od wartości nieruchomości ustalonej przez Land Registry (może różnić się od ceny w umowie). Progi ustawowe i stawki po obniżce 50%, która przysługuje, gdy transakcja nie podlega VAT:

Wartość nieruchomości Stawka / Po obniżce

do 85 000 EUR 3% / 1,5%

85 001 – 170 000 EUR 5% / 2,5%

powyżej 170 000 EUR 8% / 4%

Jeśli VAT został zapłacony przy zakupie od dewelopera, Transfer Fee nie jest pobierane.

Przykład: mieszkanie za 300 000 EUR z rynku wtórnego.

Jeden kupujący: 3% z 85 000 + 5% z 85 000 + 8% z 130 000 = 17 200 EUR, po obniżce 8 600 EUR.

Dwóch współwłaścicieli po 150 000 EUR (np. małżonkowie): każdy płaci 3% z 85 000 + 5% z 65 000 = 5 800 EUR, po obniżce 2 900 EUR. Razem 5 800 EUR. Oszczędność 2 800 EUR tylko dzięki temu, że w umowie są dwa nazwiska.

VAT – nowe nieruchomości od dewelopera

Stawka podstawowa to 19% i tyle zapłacisz, kupując nowy lokal pod wynajem, jako drugi dom albo powyżej limitów ulgi.

Stawka obniżona 5% przysługuje na pierwsze, główne miejsce zamieszkania na Cyprze. Po nowelizacji z 16 czerwca 2023 roku (ustawa 42(I)/2023) obejmuje ona:

pierwsze 130 m² powierzchni użytkowej, do 350 000 EUR wartości, pod warunkiem, że cała nieruchomość ma nie więcej niż 190 m² i kosztuje nie więcej niż 475 000 EUR.

Dwa limity działają inaczej. Progi 130 m² i 350 000 EUR mówią, jaka część nieruchomości jest opodatkowana 5% – powyżej nich reszta metrażu lub ceny podlega 19%, proporcjonalnie. Progi 190 m² i 475 000 EUR to warunek wejścia: jeśli nieruchomość przekracza którykolwiek z nich, ulga nie przysługuje w ogóle i 19% płacisz od całej ceny. Dom za 600 000 EUR to 19% od 600 000, nie od nadwyżki.

Przykład: mieszkanie 150 m² za 400 000 EUR. Kwalifikuje się (poniżej 190 m² i 475 000 EUR), ale 5% obejmie tylko 130/150 powierzchni i nie więcej niż 350 000 EUR wartości – reszta 19%. Osoby z orzeczoną niepełnosprawnością mają 5% na całe 190 m².

Warunek utrzymania: lokal musi być Twoim głównym miejscem zamieszkania przez 10 lat. Jeżeli mieszkasz na stałe w Polsce i na Cyprze kupisz drugi, wakacyjny dom to zapłacisz 19% VAT - nawet jeśli nie będziesz go wynajmował. Wynajem lub sprzedaż wcześniej oznacza zwrot proporcjonalnej części różnicy między 19% a 5%. Nieruchomości z rynku wtórnego – już zamieszkane – są zwolnione z VAT. Stary schemat (5% na pierwsze 200 m² bez limitu ceny) obowiązuje jeszcze tylko dla inwestycji z pozwoleniem na budowę sprzed listopada 2023, w okresie przejściowym do 31 grudnia 2026.

Opłata skarbowa (Stamp Duty)

Obecnie zniesiona w całości.

Wcześniej: od umowy SPA, płatna w ciągu 30 dni od podpisania: 0,15% wartości do 170 000 EUR i 0,20% powyżej, z limitem 20 000 EUR. Przy 300 000 EUR to około 500 EUR. Bez opłaty skarbowej umowy nie da się złożyć w Land Registry.

Jaki jest ROI z mieszkania w Pafos? Liczby zamiast obietnic

Poniżej yield netto z mieszkania za 300 000 EUR w Pafos, liczony od pełnego kapitału, jaki naprawdę wykładasz (cena plus koszty wejścia), po opłaceniu zarządcy, sprzątania, mediów, podatku dochodowego, składki GeSY i przy najmie krótkoterminowym – VAT 9%. Kalkulacja konserwatywna, na medianie rynku; top 25% lokalizacji osiąga wyniki 1,5–2 razy lepsze.

Kato Paphos / Coral Bay, krótki, prime

5,5–6%

Najem krótki, rynek wtórny

3,08%

Najem krótki, rynek pierwotny

2,69%

Najem długi, rynek wtórny

2,65%

Najem długi, rynek pierwotny

2,32%

Założenia: najem krótkoterminowy – ADR 100 EUR, obłożenie roczne 55%, zarządzanie 18% przychodu; najem długoterminowy – czynsz 1 000 EUR/mies., obłożenie 95%, zarządzanie 8–10%. Kapitał: 316 500 EUR (wtórny) lub 361 500 EUR (pierwotny z VAT 19%). Źródła: RICS/KPMG Q4 2025, AirROI, Airbtics, Deputy Ministry of Tourism. Pełne kalkulacje w PDF na blogu.

Najgorszy scenariusz: najem krótkoterminowy z rynku pierwotnego. VAT 19% zamraża 57 000 EUR bezpowrotnie, a wynik netto spada poniżej oprocentowania lokat. Jeśli krótki najem – kupuj z rynku wtórnego albo tylko w lokalizacjach premium.

Co te liczby oznaczają w praktyce

Pafos to rynek turystyczny, więc krótki najem wygrywa z długim – odwrotnie niż w Limassol, gdzie popyt firmowy daje około 4% z najmu długoterminowego bez sezonowości. Sezon w Pafos trwa około 10 miesięcy; styczeń i luty to zwykle zerowy przychód przy pełnych kosztach stałych.

Wzrost wartości (prognoza +4–6% rocznie dla Pafos) to zysk niezrealizowany – pojawia się dopiero przy sprzedaży i podlega podatkowi 20%. Nie wliczaj go do cash flow.

Krótki najem to biznes, nie pasywny dochód. Rejestracja obiektu w Deputy Ministry of Tourism jest obowiązkowa; kary za jej brak sięgają 5 000 EUR. Bez agencji na miejscu nie da się tego prowadzić z Polski.

Jeśli Twoim celem jest ochrona kapitału i dom na emeryturę z dopłatą z najmu w sezonie – Pafos ma sens. Jeśli celem jest maksymalny yield – porozmawiajmy o Limassol lub o konkretnych mikrolokalizacjach w Pafos.

Dlaczego warto mieszkać i inwestować na Cyprze – i dla kogo

Cypr nie jest dla każdego. Jest dla czterech typów ludzi, których spotykam najczęściej – i każdy z nich ma inną odpowiedź na pytanie „po co".

Inwestor

Kapitał w euro, w prawie unijnym.

• Pełna własność freehold z państwowym tytułem, bez limitu liczby nieruchomości.

• Najem długoterminowy w Limassol około 4% netto; krótki w Pafos w dobrych lokalizacjach 4,5–6%.

• Pierwsze 22 000 EUR dochodu z najmu rocznie bez podatku, non-dom bez podatku od dywidend przez 17 lat.

• Podatek CIT 15% po reformie 2026 – atrakcyjny przy strukturze spółkowej.

• Rynek wtórny bez VAT i e-aukcje bankowe dla doświadczonych.

Nomad i przedsiębiorca

Rezydencja w 60 dni.

• Jako obywatel UE nie potrzebujesz wizy nomadycznej – wystarczy Yellow Slip.

• Reguła 60 dni rezydencji podatkowej: własne mieszkanie, działalność na Cyprze, brak rezydencji gdzie indziej.

• Status non-dom: 0% od dywidend i odsetek z całego świata.

• Anglojęzyczny ekosystem IT i fintech w Limassol, coworkingi, 3,5 h do Polski.

• Wynajem zamiast zakupu na start – decyzja o nieruchomości po pierwszym roku.

Emeryt

Zima, która nie boli.

• Emerytura ZUS opodatkowana na Cyprze – do wyboru ryczałt 5% powyżej 3 420 EUR rocznie albo skala z kwotą wolną 22 000 EUR.

• Formularz S1 z NFZ daje pełny dostęp do systemu GeSY na koszt Polski.

• VAT 5% na pierwszy dom i brak podatku od spadków – dom przechodzi na dzieci bez daniny.

• Spokojne osady poza kurortami: Peyia, Tala, Parekklisia, z klinikami i polską społecznością.

• Zima 15–18°C, 300 dni słońca, lekarze mówiący po angielsku.

Może Cię zainteresować: Czy polski testament wystarczy do dziedziczenia domu na Cyprze?

Rodzina z małymi dziećmi

Bezpiecznie i blisko.

• Jeden z najniższych wskaźników przestępczości w UE; dzieci wciąż bawią się na ulicy.

• Szkoły międzynarodowe w Pafos, Limassol i Larnace (angielski program, matura IB lub A-level).

• GeSY obejmuje dzieci rezydentów; pediatrzy i szpitale prywatne w każdym mieście.

• Dom z ogrodem i basenem w okolicach Pafos od około 300 000 EUR.

• Bezpośrednie loty z pięciu polskich miast – dziadkowie przylatują na weekend.

Informacje podatkowe mają charakter ogólny i zależą od indywidualnej sytuacji, w tym rezydencji podatkowej i rodzaju dochodu (np. emerytury mundurowe i służbowe pozostają opodatkowane w Polsce). Przed decyzją należy każdy przypadek skonsultować z kancelarią na Cyprze i doradcą podatkowym w Polsce.

Przykładowe projekty deweloperów w Pafos na Cyprze Południowym

Ceny orientacyjne, od dewelopera, bez VAT (dodaj 5% gdy kupujesz tylko na własne potrzeby lub 19% jeśli na wynajem) i bez kosztów zakupu.

Kupujący nie płaci prowizji.

Poniższe informacje nie stanowią oferty w rozumieniu przepisów prawa.

HARBOUR

390 000 EUR

Lokalizacja (Kato Paphos) · 1 sypialnia · 50 m² · basen wspólny

BEL-AIR GARDENS

350 000 EUR

Lokalizacja (Geroskipu / Paphos) · 2 sypialnie · 71 m² · basen wspólny

CORAL-GARDENS

271 000 EUR

Lokalizacja (Coral Bay / Peyia) · 1 sypialnia · 53 m² · basen wspólny